Comment évaluer la valeur d’un bien immobilier ?
Vous êtes propriétaire et vous souhaitez vendre votre bien immobilier ou en préparer la succession, ou bien êtes-vous tout simplement curieux de savoir ce que vaut votre maison sur le marché immobilier ? Ou alors, vous êtes à la recherche de votre prochain appartement ? Il vous est possible, par différents moyens, d’évaluer précisément la valeur d’un bien immobilier. À savoir que la valeur d’usage, la valeur locative et la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement sont calculées en fonction d’un certain nombre de critères.
Calcul valeur immobilière
Quels sont les critères à prendre en compte dans le calcul de la valeur d’un bien immobilier ?
Connaître les réalités du marché pour un bien immobilier (maison, appartement ou pavillon) vous permet de le payer ou d’en avoir au juste prix. Ainsi, même si vous avez décidé de confier l’achat ou la vente de votre maison à une agence immobilière, vous gagnez toujours à connaitre les critères à prendre en compte dans le calcul de la valeur de celui-ci.
Caractéristiques
Les caractéristiques propres du logis
Tout naturellement, estimer un bien immobilier revient à prendre en compte en très grande partie les caractéristiques générales, mais aussi exceptionnelles. Celles-ci concernent :
- La nature du bien, s’il s’agit d’un appartement, d’une maison, avec ou sans terrain, etc.,
- La surface habitable,
- Le nombre d’étages et de pièces disponibles,
- Les différents éléments qui pourraient en augmenter l’intérêt comme la présence d’un balcon, d’une terrasse, d’un garage ou d’une piscine, etc.,
- Son état général, s’il est de type ancien ou plutôt moderne, les types d’installation comme le chauffage, s’il y a des travaux à effectuer.
Le vendeur et/ou l’acheteur peuvent trouver un plus grand intérêt à considérer l’ampleur des travaux dans la détermination du prix d’un bien immobilier et de sa valeur. Aussi, il est de l’intérêt de chaque parti de faire estimer les coûts des travaux de réparation et de rénovation par un professionnel qualifié afin de réaliser le meilleur deal.
L’environnement du logement
L’environnement du logement
En plus de ses caractéristiques intrinsèques, l’environnement du logement est également déterminant dans l’estimation immobilière. Pour un appartement, par exemple, l’étage auquel il se trouve, peut avoir son importance. Plus généralement, le niveau d’exposition à la lumière ou encore la vue peuvent aussi être considérés. Mais l’environnement d’un logement est surtout défini par :
- Le quartier où il se trouve (animé, populaire, calme, réputé, etc.),
- La proximité des commodités (transport en commun, commerces, écoles, etc.).
Le marché immobilier local
L’influence du marché immobilier local
Le marché immobilier local est défini par les attentes des clients sur le secteur, les prix pratiqués et l’évolution des communes. D’autre part, le niveau de demande en matière de logement peut aussi avoir un fort impact sur la valeur d’une maison ou d’un appartement. Ainsi, deux biens présentant les mêmes caractéristiques peuvent avoir des valeurs totalement différentes en Île-de-France et en périphérie.
Où trouver la valeur vénale d’un bien immobilier ?
Sans fondement légal, la valeur vénale immobilière a pourtant de nombreuses utilités. Elle peut, en effet, servir de base au calcul du montant de l’impôt sur la fortune immobilière, de l’indemnisation pour les contrats d’assurance ou des droits de succession et de donation.
Distinguer la valeur vénale d’un bien immobilier
Il est reconnu plusieurs valeurs à un bien immobilier :
- Valeur vénale, qui en est la valeur marchande, c’est-à-dire, le prix net vendeur qui pourrait en être dégagé en cas de vente,
- Valeur locative, qui est le revenu cadastral perçu annuellement sur la mise en location du logement,
- Valeur d’usage, qui correspond à la valeur des avantages économiques futurs attendus de son utilisation. Elle peut prendre en compte les impôts et les taxes ainsi que les éventuels travaux d’aménagement et d’adaptation prévus dans le temps.
Estimer la valeur vénale du bien immobilier soi-même
Naturellement, il vous est possible de procéder vous-même à l’estimation de la valeur vénale de votre bien immobilier. Cette tâche est d’ailleurs facilitée par l’abondance d’outils d’évaluation en ligne. Il vous suffit alors de renseigner les différents critères pour avoir une fourchette de prix du bien. Par la suite, vous aurez à affiner vos résultats en effectuant des comparaisons avec les biens de la même catégorie dans votre localité.
Confier l’estimation de la valeur vénale immobilière à un professionnel
L’estimation de la valeur vénale d’un logement peut être ardue et nécessiter certaines connaissances techniques et juridiques du bâtiment. Aussi, pour plus de justesse, vous pouvez la confier à un professionnel comme un cabinet d’expertise immobilière ou un cabinet de notaires. Cet expert immobilier estime les différentes caractéristiques de votre bien immobilier dans le contexte du marché immobilier afin d’avoir une estimation détaillée du prix de votre bien. N’hésitez pas à faire établir plusieurs devis pour pouvoir comparer les offres et avoir votre propre appréciation personnelle.
Comment calculer la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession ?
Dans le cas d’une succession, l’estimation de la valeur du bien immobilier est nécessaire pour déterminer le montant des droits de succession. Elle peut être déterminée, soit selon sa valeur à la date du décès du propriétaire, soit suivant sa valeur marchande actuelle. Elle peut être obtenue suivant la méthode par comparaison. Cela signifie que pour déterminer la valeur vénale du patrimoine immobilier, il faut trouver les prix déjà affichés ou fichés d’autres biens de la même catégorie avec les mêmes caractéristiques, soit sur les sites d’annonces immobilières, soit dans les bases de données officielles comme la base Patrim, par exemple.
En somme, estimer la valeur vénale d’un bien immobilier est utile pour en déterminer le prix de vente/achat ou dans le cadre d’une succession. Celle-ci dépend des différentes caractéristiques intrinsèques comme la nature du logement, le nombre de pièces et de sa superficie et son état général. D’autres éléments comme l’environnement du logement ainsi que l’influence du marché immobilier local peuvent également s’ajouter à l’équation. Le propriétaire peut procéder lui-même à l’estimation de son bien comme il peut la confier à l’agence de son choix.
